ОСМД: как отстоять свои интересы в многоквартирном доме
Виталий Шаповаленко
Фото: minjkg.gov.ua
Министерство ЖКХ Украины объявило курс на создание объединений жильцов многоквартирных домов (ОСМД). Заместитель министра ЖКХ Виталий Шаповаленко в интервью Фокусу рассказал о том, как жильцы могут отстоять свои интересы, создавая ОСМД.
Такая форма управления жилищным фондом выгодна и государству и жильцам. Государство избавится от слишком затратных и громоздких схем управления жилищным фондом исключительно через ЖЭКи, а жильцы, объединившись, смогут эффективнее содержать и обслуживать собственное имущество.
Сейчас в стране около 11 тысяч ОСМД – это более 14% от всего количества многоквартирных домов. Министр ЖКХ Юрий Хиврич обещает к 2015 году перевести всю страну на ОСМД. Однако даже у сформировавшихся объединений немало проблем: с налоговой, застройщиками и местными администрациями.
Заместитель министра ЖКХ Виталий Шаповаленко рассказал Фокусу о том, как самоуправление жильцов может защитить свои права.
Многие объединения совладельцев жильцов многоквартирных домов сейчас судятся с фискальными органами, требующими уплаты НДС. Что делает министерство, чтобы решить этот вопрос?
Закон об ОСМД однозначно определяет объединение как неприбыльное юридическое лицо. Часть вторая статьи 30 закона об ОСМД редакции 2001 года говорит, что от налогообложения освобождаются доходы неприбыльных организаций. Это жилищно–строительные кооперативы, объединение совладельцев многоквартирных домов. То есть норма прописана. Почему налоговые администрации предъявляют претензии о необходимости оплаты налогов - не понятно. Почему налоговые администрации предъявляют претензии о необходимости оплаты налогов - не понятно. Думаю, необходимо разбираться в каждом конкретном случае. Более четко эти вопросы будут прописаны в новой редакции закона об ОСМД, он уже прошел первое чтение. В проекте закона заложено: объединения совладельцев будут освобождены от налога на добавленную стоимость и от налога на прибыль, полученной в результате сдачи в аренду имеющихся на их балансе помещений технического назначения.
Как быть со строительными компаниями, которые препятствуют формированию объединений совладельцев, и создают свои коммерческие ЖЭКи для обслуживания новостроек?
Сегодня действительно нет требования, чтобы в новостроях создавались ОСМД. Это право выбора. В новой редакции закона такая норма будет обязательной.
Строители не будут иметь право забирать без согласия владельцев квартир на обслуживание в свой ЖЭК. Если застройщики не передают документацию объединению совладельцев, вопрос должен быть решён в судебном порядке.
Как быть с теми ОСМД, которым администрация районов отказывается передавать придомовую территорию?
Статья 42 Земельного кодекса Украины предполагает, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также принадлежащие им сооружения и здания и придомовые территории передаются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, которые осуществляют управление этими домами. В случае приватизации многоквартирного жилого дома, соответствующий земельный участок может передаваться в собственность или в пользование объединению собственников. Сама норма заложена. Но вот четкого механизма как определить границы придомовой территории нет. Сегодня стоит задача разработать чёткий и прозрачный порядок решения земельного вопроса для ОСМД.
Согласно закону об ОСМД, в старых домах будет проведен капитальный ремонт, прежде чем их передадут на баланс совладельцев. Возникают сомнения: успеет ли государство за отведенную пятилетку найти столько средств? Сколько сейчас выделено денег на эти цели?
Бюджетом Украины на 2010 год на решение проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства предусмотрено 500 миллионов. Из этой суммы на ремонты ОСББ выделено 175 миллионов гривен. Эти деньги распределяются в соответствии с предложениями местных органов власти под конкретные объекты. Конечно, это мало. Но мы верим, что экономическая ситуация в стране в целом будет улучшаться. И надеемся, что с каждым годом эта сумма будет увеличиваться не на проценты, а в разы. По крайней мере, можем однозначно сказать, что правительство этого искренне хочет.
Коммерческие управляющие компании, о которых говорит министр ЖКХ Хиврич, – это альтернатива ЖЭКамв или объединениям жильцов?
Не каждое ОСББ способно содержать на должности директора и главного бухгалтера, которые будут вести работу и отвечать за содержание и обслуживание дома. Это значительно увеличит платежи жильцов за услуги. Сегодня у многих бытует мнение, что с этой работой справится любой пенсионер. Однако, как показывает практика, это далеко не так. Управление жилым домом требует необходимой квалификации персонала, обслуживающего ОСМД, знания особенностей эксплуатации здания, внутридомовых коммуникаций, навыков ведения технической и финансовой документации. Именно поэтому сейчас создаются условия для развития управляющих компаний. Управляющая компания может на профессиональном уровне представлять интересы нескольких десятков ОСМД. Управляющие компании могут оказывать услуги самостоятельно в полном объёме, а могут привлекать для этой цели исполнителей услуг на договорных условиях. При этом они будут следить за качеством, надежностью и ценой предоставляемых гражданам услуг: например, проконтролировать температуру горячей воды, вовремя ли подстрижены кусты, сделана ли влажная уборка в подъездах. Министерством в настоящее время организуется система подготовки кадров для управления ОСМД.
В частности, в Полтаве при Национальном техническом университете открыт факультет, где будут готовить специалистов управления в области ЖКХ. В Государственной академии ЖКХ (Киев) также будут курсы управителей. Так же мы собираемся создать реестр управляющих компаний и управителей.
Результатом этой работы должна стать возможность полной самостоятельности ОСМД в выборе исполнителей при решении вопросов обслуживания домов.
Существует распоряжение Кивсовета от 2002 года о распределении жилья (См. ниже - ред.) В этом документе говорится о 2% жилья, которое должно быть передано в фонд обслуживающей организации. Раньше – местной администрации. Сейчас – ОСМД. Но строители игнорируют это распоряжение, пока ОСМД формируется, они продают эти квадратные метры. В итоге многие ОСМД – сейчас судятся. Какое решение этой проблемы видит министерство ЖКХ?
Мы не видим в этом проблем. Нормы о служебном жилье – это нормы советского времени, которые «привязывали» к ЖЕКу людей с низкой зарплатой и непопулярным трудом через служебное жильё. Оставаясь на таких позициях не стоит говорить о конкуренции, праве выбора, также надо забыть и о качестве.
Законодательство будет меняться. Но уже сегодня эту проблему можно решить на принципах отличных от – «дай на бесплатной основе».
ОСМД - это общество, которое создали собственники квартир, и они кроме своих квартир имеют в общей собственности места общего пользования, необходимые для обеспечения функционирования дома. Служебное жильё не является такими местами и ОСМД может получить такие квартиры исключительно на платной основе.
По Закону, ОСМД создаётся собственниками квартир для содействия использованию их собственного имущества и управления, использования и содержания неделимого и общего имущества. Основная деятельность ОСМД состоит в выполнении функций направленных на качественное содержание дома.
В достижении этой цели больше пользы будет не от получения объединением служебного жилья, а от заключения договоров на оказание соответствующих услуг на условиях оплаты только за качественно оказанные услуги.Анастасия Рингис,
Служебное жилье: ОСМД против застройщиков
Про розподіл загальної площі у жилих будинках на 2002 рік
N 737, 08.04.2002, Розпорядження, Київська міська державна адміністрація
КИЇВСЬКА МІСЬКА ДЕРЖАВНА АДМІНІСТРАЦІЯ
Р О З П О Р Я Д Ж Е Н Н Я
N 737 від 08.04.2002
Про розподіл загальної площі
у жилих будинках на 2002 рік
На виконання рішень Київської міської ради від 20.12.2001
N 163/1597 ( ra_163023-01 ) "Про Програму соціально-економічного
та культурного розвитку м. Києва на 2002 рік" та від 20.12.2001
N 162/1596 ( ra_162023-01 ) "Про бюджет міста Києва на 2002 рік",
розпорядження Київської міської державної адміністрації від
29.12.2001 N 2895 ( ra2895017-01 ) "Про затвердження Програми
житлового будівництва по місту Києву на 2002 рік", з метою
своєчасної передачі житлової площі та заселення введених в
експлуатацію жилих будинків:
1. Затвердити розподіл загальної площі на 2002 рік:
1.1. У жилих будинках новобудов згідно з додатком 1.
1.2. У жилих будинках реконструкції згідно з додатком 7.
2. Головному фінансовому управлінню, Головному управлінню
житлового забезпечення, районним у м. Києві державним
адміністраціям та АТ холдинговій компанії "Київміськбуд"
забезпечити своєчасне фінансування будівництва пускових у 2002
році жилих будинків, що споруджуються за рахунок спеціального
фонду міського бюджету, коштів інвесторів, коштів, отриманих від
продажу квартир.
3. Головному управлінню житлового забезпечення передавати у
2002 році загальну площу у жилих будинках:
3.1. Підприємствам, організаціям та установам, які беруть
участь у інвестуванні житлового будівництва за планом 2002 року
після перерахування ними коштів відповідно до укладених договорів.
3.2. Районним у м. Києві державним адміністраціям згідно з
додатками 2, 5.
3.3. Організаціям та бюджетним установам згідно з додатком 3.
3.4. Для військовослужбовців згідно з додатком 4.
3.5. АТ холдинговій компанії "Київміськбуд" згідно з
додатком 1 для передачі фізичним та юридичним особам.
3.6. Підприємствам м. Києва для учасників ДТБЖ згідно з
додатком 1.
3.7. Національним творчим спілкам України та Національній
академії наук України згідно з додатком 6.
4. Районним у м. Києві державним адміністраціям,
підприємствам та організаціям, АТ холдинговій компанії
"Київміськбуд" та Головному управлінню житлового забезпечення
забезпечити заселення квартир не пізніше двох місяців після здачі
будинків в експлуатацію.
5. Районним у м. Києві державним адміністраціям на виконання
ст. 11 Закону України "Про об'єднання співвласників
багатоквартирного будинку" ( 2866-14 ) вносити пропозиції про
визначення балансоутримувачів прийнятих в експлуатацію
новозбудованих та реконструйованих будинків, в яких протягом двох
місяців з дня затвердження акта не створено товариство
співвласників квартир.
6. Беручи до уваги п. 36 рішення Київської міської ради від
30.03.99 N 182/283 ( ra0182023-99 ) "Про бюджет м. Києва на 1999
рік", дію якого подовжено рішенням Київської міської ради від
20.12.2001 N 162/1596 ( ra_162023-01 ) "Про бюджет м. Києва на
2002 рік" (додаток 6) встановити такі розміри відрахувань від
загальної жилої площі у будинках, які вводяться у 2002 році, або
коштів на день їх нарахування, які необхідні для будівництва цієї
площі:
6.1. При будівництві житла всіма забудовниками, незалежно від
джерел фінансування, - 7%, у тому числі:
5% - для забезпечення житлом громадян, що перебувають на
квартобліку в районних державних адміністраціях, відселення з
ділянок забудови, старих та непридатних для проживання будинків;
2% - службова жила площа.
7. При будівництві житла на замовлення Київської міської
державної адміністрації за кошти спеціального фонду міського
бюджету, крім молодіжного житлового будівництва, спрямовувати:
10% - для відселення громадян з ділянок житлової забудови та
на відселення мешканців з будинків, які підлягають реконструкції;
2% - на службову жилу площу.
8. Головному управлінню житлового забезпечення:
8.1. Забезпечити передачу жилої площі у межах фактичного
введення будинків в експлуатацію з урахуванням джерел
фінансування.
8.2. Загальну площу, побудовану за кошти інвесторів у порядку
компенсації за відселення з будинків реконструкції, направляти на
відселення мешканців з будинків, включених до програми
реконструкції.
8.3. Загальну площу, отриману в порядку погашення
заборгованості Київській міській державній адміністрації,
направляти на повернення боргів підприємствам і організаціям -
пайовикам за планом пайової участі за минулі роки.
8.4. Заборонити надавати у 2002 році жилу площу в борг
підприємствам, установам та організаціям міста.
8.5. На виконання розпорядження Київської міської державної
адміністрації від 05.02.2002 N 177 ( ra0177017-02 ) "Про створення
матеріальних резервів для запобігання та ліквідації надзвичайних
ситуацій техногенного і природного характеру та їх наслідків"
створити резерв житлової площі у розмірі 2250 кв. м, розподіл
якої, в разі її невикористання, провести у встановленому порядку в
грудні 2002 року.
9. Районним у м. Києві державним адміністраціям:
9.1. За рахунок жилої площі, що передається їм Головним
управлінням житлового забезпечення згідно з додатком 2 до цього
розпорядження, а також в будинках, які фінансуються із розрахунку
50% - кошти громадян та 50% - кошти спеціального фонду міського
бюджету та за рахунок довготермінового пільгового кредиту для
молодих сімей, забезпечувати у 2002 році житлом:
- дітей-сиріт - до 2002 року;
- хворих на ТБЦ відкритої форми, які перебувають на
квартирному обліку до 2002 року і проживають у гуртожитках,
комунальних квартирах та в густонаселених квартирах (менше 5 кв. м
жилої площі на одну особу), а також до 1998 року постановки на
квартоблік, згідно із списками, затвердженими районними
санітарно-епідеміологічними станціями м. Києва;
- інвалідів війни, сім'ї загиблих воїнів та колишніх в'язнів
концтаборів - до 1992 року;
- офіцерів, звільнених у запас - до 1992 року, і в першу
чергу яким виповнилося 60 і більше років, а також сім'ї, які
втратили годувальника і залишилися незабезпечені житлом, незалежно
від терміну перебування на квартобліку;
- багатодітні сім'ї, які мають 3-х дітей - до 1983 року;
- багатодітні сім'ї, які мають 4-х дітей - до 1985 року;
- багатодітні сім'ї, які мають 5 і більше дітей - до 1989
року;
- сім'ї, які перебували на квартобліку до народження
близнюків, мають 3-х і більше дітей після народження близнюків і
проживають у гуртожитках, комунальних квартирах та в
густонаселених квартирах (менше 5 кв. м жилої площі на одну
особу);
- учасникам ліквідації аварії на ЧАЕС II категорії - до 1992
року;
- інвалідів війни та учасників бойових дій на території інших
країн: інвалідів війни - до 1997 року, учасників бойових дій - до
1989 року;
- інші пільгові категорії черговиків квартобліку - до 1983
року;
- сім'ї, які перебувають на квартирному обліку на загальних
підставах більше 25 років.
9.2. Забезпечити безумовне виконання розпорядження Київської
міської державної адміністрації від 04.11.97 N 1774
( ra1774017-97 ) про виключення з числа службових квартир, в яких
проживають громадяни, що відпрацювали 10 і більше років і
розірвали трудові відносини з підприємствами, організаціями та
установами, які надали їм службові квартири.
9.3. Службові квартири, які будуть звільнені за рахунок
житлової площі, що передається на відселення із службового житла
згідно з додатком 5, надавати двірникам - наглядачам жилих
будинків.
9.4. Проводити заселення квартир у будинках після
реконструкції на підставі актів передачі квартир інвесторам,
генпідрядним та ремонтно-будівельним організаціям, підписаних
Головним управлінням житлового забезпечення.
9.5. Питання поліпшення житлових умов працівникам
райдержадміністрацій які перебувають на квартирному обліку,
вирішувати за рахунок житлової площі фонду поточного звільнення та
5% відрахувань від загальної площі жилих будинків, які
споруджуються за їх власним замовленням, в обсягах, погоджених з
Головним управлінням житлового забезпечення.
10. Головному управлінню житлового забезпечення разом з
районними у м. Києві державними адміністраціями подати на
затвердження проект розпорядження Київської міської державної
адміністрації про будівництво жилих будинків загальною площею 50
тис. кв. метрів для громадян, які користуються правом
позачергового або першочергового забезпечення житлом та для тих,
які тривалий час перебувають на загальній черзі квартирного
обліку, з фінансуванням із розрахунку: 50% за кошти громадян - у
2002 році та 50% за кошти спеціального фонду міського бюджету - у
2003 році, у тому числі 5 тис кв. метрів для дільничних
інспекторів та інших працівників міліції та 5 тис. кв. метрів для
працівників бюджетних установ охорони здоров'я, освіти, культури і
житлово-комунальної галузі.
11. Розпорядження Київської міської державної адміністрації
від 30.03.2001 N 615 ( ra0615017-01 ) "Про розподіл загальної
площі у жилих будинках на 2001 рік" визнати таким, що втратило
чинність.
12. Контроль за виконанням цього розпорядження покласти на
заступників голови Київської міської державної адміністрації
згідно з розподілом функціональних обов'язків.
Голова О.Омельченко
Другие новости по теме
| Результаты вчерашних матчей отбора на Евро-2012 Вчера состоялись очередные матчи отборочного турнира Чемпионата Европы 2012 года |
| Игроки Динамо ни разу не попали в створ ворот Барселоны, - статистика УЕФА УЕФА обнародовала статистические данные матча второго тура лиги чемпионов между «Барселоной» и киевским «Динамо» (2:0) |
| ЧЕ-U21: Беларусь вышла в полуфинал На молодежном чемпионате Европы по футболу, который проходит в Дании определились первые полуфиналисты |
| Результаты вчерашних матчей Лиги Европы Вчера состоялись матчи заключительного тура группового этапа Лиги Европы в группах J-L |
| Гомосексуальные пары были уравнены в правах в Бразилии Судьи Верховного Суда Бразилии единодушно проголосовали за предоставление гей-парам финансовых и социальных прав аналогичных тем, которыми пользуются гетеросексуальныепары. |
