Корреспондент: Пригородная альтернатива. Почему киевляне выбирают жилье за пределами столицы

Выбирая между дорогим столичным жильем или коттеджами и многоэтажными новостройками в пригороде, киевляне все чаще останавливаются на втором варианте, - пишет Елена Трибушная в спецприложении Недвижимость к № 15 журнала Корреспондент от 20 апреля 2012 года

Дешевизна, здоровая атмосфера и условия, мало чем отличающиеся от городских, - вот что заставляет украинцев покидать мегаполисы и селиться в коттеджных поселках или многоквартирных домах, построенных в пригородах.

По оценкам экспертов, сегмент загородного жилья идет в гору: всего за год количество сделок удвоилось. “Пригород понемногу восстанавливается”, - говорит Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании SV Development.

Определяющим фактором роста для самых популярных видов жилья вне мегаполисов - коттеджей и пригородных многоэтажек - является цена. С 2008 года загородная недвижимость в целом подешевела на 20-30 %. В результате в Киевской области средняя стоимость квадратного метра равна $ 971, и это с учетом таких сверхдорогих направлений, как обуховское, киево-святошинское и бориспольское. В то же время квадрат в киевской новостройке даже экономкласса стоит минимум $ 1 тыс.

За городом каждый находит свое. Основные покупатели недорогих квартир в пригородных многоэтажных новостройках, по словам Владимира Шведюка, начальника отдела продаж расположенного на полпути от Киева к Борисполю жилого комплекса Новосельцево, - молодые семьи, впервые обзаводящиеся собственным общим жильем, или люди, предпочитающие тихую жизнь в пригороде шумной и нервной жизни в мегаполисе. Еще одна категория клиентов - жители самих пригородов.

Более дорогое коттеджное жилье, уверяет Ирина Луханина, гендиректор агентства недвижимости Благовест, зачастую приобретают столичные жители как качественный и просторный аналог апартаментов, доступных за ту же сумму в Киеве.

И запах сосен

В прелестях загородной жизни Михаил Артюхов, директор по продажам треста Югозаптрансстрой, убедился, когда продал в прошлом году жилье в столице и вместе с женой и двумя детьми переехал в коттеджный городок Ясні зорі, расположенный в Ирпене, в 15 км от Киева. “Мы теоретически всегда готовились к появлению в семье второго ребенка и думали о покупке жилья попросторнее”, - объясняет свои мотивы Артюхов.

Хотя поначалу супруги планировали продать столичное жилье ради больших по площади апартаментов в Киеве. Но, посмотрев разные варианты, подумали, что в пригороде жилье дешевле, а на разницу можно купить в семью второй автомобиль. Впрочем, решающий аргумент был иной: дети вырастут на природе, дыша свежим воздухом.

Посмотрев с десяток вариантов, семья остановилась на таунхаусе, который при площади в 190-220 кв. м стоит порядка $ 200 тыс. О потраченных деньгах Артюховы не жалеют, с удовольствием демонстрируя свой новый дом, стоящий среди сосен, что растут прямо на территории поселка. В этом “лесу” условия вполне городские: централизованная канализация, детская площадка, круглосуточная охрана, высокоскоростной интернет.

По пути Артюховых идут многие обитатели крупных городов. Число коттеджных поселков под Киевом за семь лет выросло, как подсчитали в столичной консалтинговой компании РеалЭкспо, в девять раз - с 34 в 2005 году до 312 к 1 марта нынешнего года. В целом же по Украине сегодня насчитывается чуть более 600 таких поселений.

Основная их доля находится в пределах 30-километровой зоны вокруг столицы - в основном в обуховском, житомирском и одесском направлениях. Второе место, по данным РеалЭкспо, держит Крым, а бронза досталась Одесской области.

Часть этих проектов все еще заморожены после финансового кризиса. Но рынок оживает: если, по данным SV Development, число сделок в начале прошлого года колебалось в районе 25-40 в месяц, то в феврале нынешнего их зафиксировали 76.

Самый популярный класс коттеджей в окрестностях столицы - эконом. Средняя стоимость квадрата такого жилья, по данным консалтинговой компании Knight Frank, весь 2011 год постепенно снижалась и на сегодня достигла $ 890. Бизнес-класс дороже - $ 1,4 тыс., а элитный коттедж и вовсе требует вложения $ 2,4 тыс. за каждый квадрат.

Но и эти цены заметно ниже столичных. Костецкий иллюстрирует разницу так: 50-метровая квартира экономкласса в столице “равна” дому под Киевом площадью 130-140 кв. м.

Впрочем, не всех такой размен устроит. Оптимальным решением это может стать для людей, работающих дистанционно, или для семей с маленькими детьми, в которых на работу в столицу ездит лишь один человек, считает Луханина. Подавляющее большинство покупателей такого жилья все равно привязаны к столице - работой, бизнесом, школой или вузом.

Переселение горожан

В последние пару лет на пригородном рынке Киева появилась прямая альтернатива городским “ульям” - многоэтажные жилые комплексы. Это фактически те же квартиры (без земли, со всеми стандартными коммуникациями, выполненные из современных материалов, с отделкой “после строителей”) в новостроях городов - спутников столицы. Стоимость квадратного метра в них примерно на треть ниже, чем в Киеве, где она сегодня составляет около $ 1 тыс.

Маржа возникает, по словам Шведюка, из-за более дешевой земли и коммуникаций, лимит на которые в Киеве уже исчерпан. В пригороде в меньшие суммы обходятся и проектные работы, согласования и ввод в эксплуатацию.

Так, по словам Александры Белоус, коммерческого директора компании ADH, возводящей комплекс Акварели на 770 квартир в Вишневом, на покупке квартиры экономкласса в их высотках можно сэкономить, в сравнении с Киевом, $ 300-600 на каждом квадрате. В зависимости от размера, стадии готовности, этажа и вида из окна, жилье в Акварелях стоит от $ 29,9 тыс. до $ 108 тыс.

При этом расположенный в нескольких минутах езды от окраины Киева комплекс снабжен тем же набором характеристик, что и новостройка в спальном районе столицы. “Такое жилье рассчитано на покупателя, который не готов платить высокую цену за жилье в Киеве, но при этом связан со столицей”, - говорит Белоус. Часто покупателями становятся молодые семьи и жители регионов, приезжающие учиться или работать в Киев.

Застройщики в пригородах стараются оптимизировать свой продукт под требования рынка, уменьшая площадь квартир или отказываясь от больших апартаментов.

Поскольку в пригороде строится достаточно много жилья, застройщики стали активно конкурировать друг с другом и поэтому все активнее предлагают бонусы клиентам. Например, рассрочку за свой счет на пару лет или ссуду по более выгодным, чем в банках, условиям - менее 16 % на три-пять лет. Ко всему рассрочку и кредит застройщики предлагают при невысоком как для столичного рынка первоначальном взносе - 30-50%.

В итоге первоначальные вложения по силам людям с накоплениями от $ 20 тыс. “Семья со стабильным, пускай даже не очень большим доходом может позволить себе компактную однокомнатную или двухкомнатную квартиру”, - утверждает Белоус.

Прогнозы экспертов для этого сегмента недвижимости радужные: пригородные многоквартирные дома будут становиться все более популярными. Спрос, по словам участников рынка, и сегодня стабилен и высок. Так, в Акварелях из семи запланированных очередей (домов) две построены, а три полностью раскуплены. В Новосельцеве в первой очереди однокомнатные проданы подчистую, а двухкомнатные - на 95%. Во второй, которая будет сдаваться в конце года, уже выкупили пятую часть квартир.

Пригородная сегментация

Самые дорогие и самые дешевые пригороды столицы (стоимость домов, средняя цена в $ за 1 кв. м)

Район

Апрель

2012

Киевская обл. в целом

971

Обуховский

1.431

Киево-Святошинский

1.412

Бориспольский

1.227

Васильковский

980

Макаровский

960

Броварской

917

Вышгородский

890

Бородянский

833

Кагарлыкский

641

Фастовский

538

Белоцерковский

529

Мироновский

480

Барышевский

463

Переяслав-Хмельницкий

438

Богуславский

379

Ракитнянский

374

Згуровский

373

Яготинский

366

Иванковский

357

Таращанский

300

Сквирский

239

Легкий подъем

Статистика сделок на рынке продаж частных домов и домов в коттеджных поселках Киевской области

Продажи

частных домов, ед.

Продажи

домов в коттеджных

поселках, ед.*

01.2011

380

25

02.2011

410

39

03.2011

500

43

04.2011

610

48

05.2011

670

69

06.2011

700

77

07.2011

735

85

08.2011

755

105

09.2011

770

98

10.2011

716

85

11.2011

697

93

12.2011

615

88

01.2012

322

37

02.2012

460

76

03.2012

570

* Нет данных по продажам за март 2012 года

Данные SV Development

***

Этот материал опубликован в №15 журнала Корреспондент от 20 апреля 2012 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент,опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

Другие новости по теме

Жилые комплексы пригорода: чем дальше от Киева, тем дешевле Не секрет, что недвижимость в пригороде столицы стоит дешевле, чем в Киеве. При этом прослеживается закономерность: чем дальше от Киева находится комплекс, тем дешевле в нем стоит квадратный метр.

Застройщики не повышают цены на жилье, чтобы полностью не остановить продажи Застройщики пока "держат" цены на квартиры в новостройках.

В столице наблюдается снижение стоимости жилья В ноябре 2012 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 13273 грн за квадратный метр, что меньше показателей октября на 0,61%.

В августе в коттеджных поселках Киевской области продано 105 домов За период с 1 по 31 августа 2011 года по 14 административным районам Киевской области было совершено 105 сделок купли/продажи домов в коттеджных поселках (из них 4,5% сделок - квартиры в таунхаусе).

В мае в Киеве продано три тысячи квартир. Дома в пригороде подорожали За период с 1 по 30 мая, по 10 административным районам Киева было совершено 1 860 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке и 1 440 продано в недостроенных домах, сообщили Корреспондент.biz в агентстве недвижимости SV Realty консалтинговой компании SV Development.