Корреспондент: Радуга в овраге. Элитный киевский жилой комплекс превратился в головную боль для застройщиков и инвесторов

Элитный жилой комплекс Воздвиженка, расположенный в историческом центре Киева, должен был стать золотым для владельцев, а превратился в многолетнюю головную боль для застройщиков и инвесторов, - пишет Ксения Карпенко в № 22 журнала Корреспондент от 7июня 2013 года.

Разноцветные крыши в овраге под холмами, на которых появился Киев, - приятный бонус для людей, отдыхающих возле Музея археологии или в арт-пространстве Пейзажной аллеи: эта своеобразная радуга радует глаз и служит фоном для фотографий. Но мало кто из праздношатающихся догадывается о том, какие глобальные проблемы скрыты под этими веселенькими крышами.

Там, в жилом комплексе, названном Воздвиженка, едва не были закопаны в землю примерно $ 100-150 млн. Прекрасно выглядящий при взгляде сверху квартал стал самым проблемным объектом на столичном рынке элитной недвижимости.

Начав как элитная застройка с великолепной инвестиционной привлекательностью - стоимость местных квартир за четыре года выросла более чем в десять раз, - Воздвиженка сегодня превратилась в долгострой. За десять лет она так и не была распродана полностью, а цены упали до уровня 2004-го.

“Мы ждали большего”, - вздыхает Тарас Зябкин, замдиректора компании Киевгорстрой-1 (КГС-1), застройщика проекта.

Яркий старт

Квартал, в котором ныне находится Воздвиженка (а это, по сути, овраг между тремя горами - Замковой, Детинкой и Воздыхальницей), с давних пор славился неудобным рельефом и сложной геологической ситуацией. Поэтому застройка там долго оставалась в виде первозданного хаоса, образовавшегося еще в период заселения Подола. В советское время архитектор Авраам Милецкий предполагал возвести здесь творческие мастерские, но из-за отсутствия финансирования проект закрыли.

Только в 2003 году в этом районе был заложен новый жилой комплекс, который застройщик КГС-1 назвал Воздвиженкой. Планы были наполеоновские - построить элитный микрорайон и заработать на эксклюзивности проекта.

Застройщик предполагал, что состоятельный покупатель заинтересуется названием, которое ассоциируется с элитной московской Остоженкой. А затем, увидев месторасположение комплекса и низкую этажность предлагаемых к продаже многоквартирных домов оригинальной планировки и внешнего оформления, не замедлит с покупкой жилья.

До кризиса 2008 года все шло как нельзя лучше. Представители КГС-1 не называют сумму изначальных инвестиций, но, по оценкам экспертов, строительство Воздвиженки требовало $ 100-150 млн. Деньги застройщик занял у ряда банков, в том числе и у Укргазбанка, хозяином которого на тот момент был совладелец КГС-1, нардеп-регионал Василий Горбаль.

Стартовые результаты вдохновляли: первые деньги за квартиру на Воздвиженке пришли уже в 2004-м, а цена недвижимости по мере строительства только росла. С 2003 по 2005 год стоимость квадратного метра здесь увеличилась втрое - с $ 600 до $ 1.885. И покупатели охотно инвестировали в Воздвиженку, игнорируя тот факт, что аналогичное жилье в новостройках неподалеку продавалось по цене $ 1 тыс. за “квадрат”.

Увидев “радужные” перспективы микрорайона, харьковский миллиардер Александр Ярославский через свою компанию DCH в 2006 году инвестировал в Воздвиженку $ 50 млн - бизнесмен купил для перепродажи 100 квартир, пять особняков и 20 офисов площадью 18 тыс. кв. м.

К началу финансового кризиса DCH успел продать половину своих объектов, а КГС-1 - треть.

Зябкин с ностальгией вспоминает те времена: покупатель не задумываясь отдавал за квартиру площадью 125 кв. м $ 875 тыс. В 2008-м цена “квадрата” достигла рекордной отметки - $ 8 тыс.

Пятно на Солнце

Тучи нависли над “радугой” в конце 2008 года. Приток средств от новых покупателей и арендаторов иссяк, и возможности обслуживать долг в размере $ 100 млн, взятый в Укргазбанке, не стало. Финучреждение к тому же само оказалось в сложном положении - из-за проблем банка государство вынуждено было его национализировать. Вскоре, по словам Зябкина, Горбаль вышел из числа акционеров КГС-1.

Сам бывший совладелец Воздвиженки обсуждать с Корреспондентом мотивы своих действий не захотел, посоветовав обратиться к нынешнему руководству застройщика.

Вместе со сложностями у девелопера возникли проблемы и у жильцов Воздвиженки. Несмотря на то что частные инвесторы выкупили половину микрорайона, многие владельцы апартаментов не спешили вселяться в недостроенный квартал.

Кроме того, немногочисленные обитатели Воздвиженки буквально взвыли - они стали жаловаться на неполадки в дренажной системе, из-за которых грунтовые воды подтапливали подвалы жилых домов. Письма-жалобы с описанием затопленных помещений и трескающихся стен, а также об отсутствии реакции на все эти проблемы со стороны застройщика, приходили и на редакционную почту Корреспондента.

Как сейчас объясняет Зябкин, в то время у ЖЭКа Воздвиженки не было денег: малое количество жильцов имело прямое следствие - недостаток поступлений по коммунальным платежам.

В депрессию впали не только обитатели квартала, но и инвесторы, купившие здесь недвижимость. Их вложения таяли на глазах: то, что приобреталось на волне спроса по $ 8 тыс. за 1 кв. м, после кризиса выставлялось на продажу по $ 2 тыс.

Последний цвет радуги

Ситуация начала выравниваться в 2010 году. С приходом к власти Виктора Януковича компания Актив Девелопмент Украина, подконтрольная братьям-регионалам Андрею и Сергею Клюевым, инвестировала в Воздвиженку, выкупив 30 квартир площадью 4 тыс. кв. м. Корреспондент отправил в компанию запрос с просьбой прокомментировать рентабельность инвестиций, но ответа не последовало.

Спас Воздвиженку и ее жильцов не альянс Клюевых, а все тот же Ярославский. Бизнесмен из Харькова в 2011-м инвестировал в комплекс $ 19 млн. Эти деньги, по информации прессслужбы DCH, пошли, помимо прочего, на введение в эксплуатацию подземных паркомест, инженерные сети, защиту территории от оползней, а также на организацию местного коммерческого ЖЭКа - Житлокомфорта.

На данный момент, по словам Зябкина, Воздвиженка идет на поправку - квартал готов на 95 %, ведутся финальные работы по строительству фасадов двух домов. На продажу выставлены последние 50 квартир, составляющие 10 % общей жилплощади микрорайона. Неплохо идут дела и у DCH Ярославского - в этом году компания планирует выйти на 15 %-ю рентабельность.

И несмотря на сообщения в СМИ об оползнях, происходящих в овраге время от времени, застройщик Воздвиженки не теряет оптимизма.

“Наша задача не продать быстрее, а продать дороже”, - говорит Зябкин. Он утверждает, что “оползни”, о которых пишет пресса, не имеют ничего общего с элитным микрорайоном, - они, мол, случаются в начале улицы, возле старой застройки.

Однако не многие верят в успех “воздвиженского дела”.

“Сейчас цены на Воздвиженке варьируются от $ 2 тыс. до $ 4 тыс. [за 1 кв. м]. За такие деньги можно купить недвижимость в верхнем центре Киева, и это куда более безопасная инвестиция”, - резюмирует архитектор Иван Юнаков. 

***

Этот материал опубликован в спецприложении Недвижимость к №22 журнала Корреспондент от 7 июня 2013 года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. С правилами использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net, можно ознакомиться здесь.

Другие новости по теме

The Guardian: в Киеве появился элитный "город-призрак", отпугивающий миллионеров В историческом районе Киева рядом с Подолом, живописными горами и Днепром расположились десятки ярких новых зданий в стиле 19 века. Это элитный микрорайон Воздвиженка, где любят прогуливаться путешественники и молодожены. Но, несмотря на выгодное местоположение, "район миллионеров" по ночам тих и безлюден, свет в окнах не горит, пишет The

Цены на квартиры в новостройках Киева остаются стабильными В июне 2012 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 13215 грн/кв. м, что больше показателей мая всего на 0,03%, сообщили Корреспондент.biz в информационно-аналитическом портале Столичная Недвижимость.

В столице наблюдается снижение стоимости жилья В ноябре 2012 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 13273 грн за квадратный метр, что меньше показателей октября на 0,61%.