Перед продажей разогреть: ценовое дно на рынке недвижимости еще не достигнуто, - обзор Фокуса

Дорого. Очень дорого. Наталья Лебедь считает, что цены на недвижимость в столице слишком завышены. И всё из-за амбиций продавцов
Фото: Иван Черничкин, Фокус

На рынке недвижимости – заморозки. Лёд не растаял и после сезона отпусков. Риелторы отчаянно пытаются сделать погоду, уверяя, что продажи пошли, а цены снова растут
На минувшей неделе в центре Киева открылся новый офис агентства недвижимости Park Lane. В самый разгар кризиса это событие, очевидно, должно было стать сигналом для рынка: риелторы снова востребованы, а трудные времена позади. Но ни элитное расположение агентства, ни евроремонт не в состоянии изменить действительность – покупать квартиры и дома украинцы не спешат, а ценовое дно ещё впереди.
Айсберги в океане


У риелторов свои секреты. Ирина Луханина из «Благовеста» утверждает, что рынок недвижимости ожил. Но количества сделок, заключённых её агентством, не называет. Фото: Иван Черничкин, Фокус
Риелторы агентств Park Lane и «Благовест», которые вместе образуют холдинг FRG, охватывающий большую часть рынка недвижимости столицы, утверждают, что количество продаж этой осенью их порадовало. Ирина Луханина, генеральный директор «Благовеста», отмечает, что в сентябре её подчинённые провели так много сделок по купле-продаже недвижимости, что показатели агентства достигли 85% объёмов продаж прошлого года. «Такие высокие цифры – просто маркетинговый ход компании», – не сомневается Анатолий Бастюченко, член высшего совета Союза специалистов по недвижимости Украины, директор агентства «Самсон Риэлти». По его словам, количество реальных сделок в этом году не превышает 40% от прошлогодних показателей, а склонность к завышению эксперт считает не более чем попыткой риелторских фирм разогреть рынок. Собственно, это косвенно подтверждает и само руководство «Благовеста», которое отказалось назвать Фокусу точное количество сделок, заключённых агентством в сентябре этого и прошлого года. Другие игроки рынка об оживлении говорят более осторожно. В консалтинговой компании Knight Frank Фокусу сказали, что уровень сделок по сравнению с августом вырос, но не особенно впечатляюще. 
Стоит отметить, что крайне сложно получить официальную информацию о количестве продаж и в целом по рынку недвижимости. В Министерстве юстиции, где собираются сведения о сделках по всей стране, оглашать такие данные отказываются, ссылаясь на законодательство о защите прав собственников квартир. Анатолий Бастюченко вот уже несколько лет безрезультатно пытается собрать данные по стране в Бюро технической инвентаризации. А ведь именно сейчас объективная информация о количестве продаж на рынке недвижимости могла бы внести ясность в этот вопрос. По неофициальным данным, в прошлом году в Украине продавалось 3000 квартир в месяц, а сейчас не более 300.
Эта непрозрачность играет на руку риелторам, желающим искусственно разогреть рынок, чтобы подтолкнуть застывшие продажи и увеличить свою прибыль. То, что рынок надо подстегнуть, не скрывают и в «Благовесте». Ведь, по словам Ирины Луханиной, наличные у украинцев имеются, но они не спешат вкладывать их в квартиры, выжидая ещё большего спада цен. Она утверждает, что просмотров квартир сейчас больше, чем покупок, примерно в три раза, а это говорит о так называемом отложенном спросе. Г-н Бастюченко называет другое соотношение просмотра к покупке – 12:1.
Цифровая метель


За год цены на столичные квартиры вторичного рынка в долларах просели на 35,1%, достигнув в сентябре $2449 за квадратный метр, подсчитали аналитики портала «Столичная недвижимость». По данным АН «Планета Оболонь», «вторичка» в столице стоит ещё дешевле – от $1748 до $1780 за кв. м с учётом скидок продавцов. При этом в сентябре зафиксирована почти рекордная величина уступки – 17,3% от выставляемой изначально цены. Больше было только в июле – 17,6%.
Изменилось и соотношение цен в новых и старых домах. Если раньше квадратный метр в новостройке стоил дешевле квадрата в уже «подержанном» жилье, то сейчас их оценивают практически одинаково. По оценке «Столичной недвижимости», в новостройках Киева метр продаётся по $1918. По мнению Натальи Лебедь, заместителя председателя Украинского общества оценщиков, такая тенденция означает, что украинский рынок жилья приобретает цивилизованные черты, когда стоимость недвижимости зависит в первую очередь от качества, а не от аппетитов продавцов. Г-жа Лебедь прогнозирует, что в будущем квадратный метр в новом доме будет стоить дороже, чем в старом.
Что касается самых дешёвых в столице квартир, то больше всего их на Левобережье, в зданиях 70-х годов, расположенных далеко от метро. Именно там в сентябре зафиксировано самое дешёвое жильё – гостинка площадью 22 кв. м за $48 тыс. В апреле – мае по данным Галины Мельниковой, директора агентства Park Lane, аналогичную квартиру продавали за $35 тыс. «Этому примеру нельзя полностью верить, – предостерегает потенциальных покупателей киевский риелтор, пожелавший остаться неназванным. – Возможно, ранее жильё продавалось срочно или за долги». Эксперт отмечает, что подобные мифы возникают не просто так: цены на киевском рынке лихорадит даже из-за одиночных сделок. «Стоит продать квартиру чуть дороже, чем раньше, как посредники тут же поднимают крик о росте цен и искусственно тянут их вверх», – объясняет он. Не брезгуют риелторы и выставлением на продажу несуществующих квартир. Это делается для того, чтобы «зацепить» клиента с деньгами, раскрывает секрет специалист.
А вот на что точно не идут риелторы для привлечения покупателей, так это на снижение своих комиссионных. Они как были порядка 5% стоимости квартиры, так и остались.
 
Затяжной спуск
Небольшое осеннее оживление столичным риелторам могли обеспечить приезжие. Например, в Днепропетровске, несмотря ни на что, риелторы и хозяева держат цены почти без изменений, и сейчас они приблизились к упавшим киевским. Меньше, чем в Киеве, подешевели квартиры в Донецке. А харьковские риелторы в унисон с киевскими заявляют: уже три месяца цены на недвижимость экономкласса понемногу растут и в сентябре увеличились на 0,8%. По данным харьковской компании «Макрокап Девелопмент Украина», в среднем цена достигла $700 за кв. м.
Дно рынка недвижимости ещё впереди, уверяют все опрошенные Фокусом специалисты. Но когда кризис достигнет нижней точки, никто предсказывать не берётся. Снижения цен как минимум на 10–15% можно ожидать уже через три месяца, уверена оценщик Наталья Лебедь. С ней согласен Ярослав Жалило, президент Центра антикризисных исследований. «Снижается уровень доходов, ухудшается ситуация в банковской системе, растёт потребность в наличных для расчётов по долгам», – перечисляет он факторы, которые потянут цены на недвижимость вниз. Кроме того, повлияет на них и остановка ипотечного кредитования. По прогнозу Виктории Кернеш, аналитика Инвестиционного фонда «Интерфон», объёмы жилищных займов смогут достигнуть докризисных показателей не раньше 2014 года.
Екатерина Шаповал, Фокус

Другие новости по теме

Осень охладила рынок недвижимости Киева, сбив цены и количество сделок В сентябре количество следок на столичном рынке недвижимости по сравнению с августом существенно снизилось, а цены просели, хотя и незначительно.

---

В Киеве оживился рынок недвижимости В 10 административных районах Киева в период с 1 по 31 мая 2014 года было совершено 465 сделок купли/продажи квартир на вторичном рынке, еще 711 квартир продано в недостроенных домах. Это на 39% больше, чем месяцем ранее.

---

Рынок недвижимости Украины: риелторы в замешательстве У риелторов нет единого мнения по поводу ценовой политики на рынке недвижимости в 2010 году. Участники рынка не исключают ни слабого роста, ни падения стоимости жилья

---

Лишние метры. Спрос на недвижимость остается минимальным Осеннего всплеска на рынке недвижимости не произошло. Основные причины – отток украинцев из больших городов и опасения, связанные с нестабильностью доллара

---

Цены на квартиры в Киеве снижаются из-за падения спроса Отсутствие спроса на рынке киевской недвижимости вынуждает продавцов жилья снижать цены на жилье

---